Wiadomo, że budowa, inaczej zakup domu drewnianego, trzeba traktować jak każdą transakcję kupno/sprzedaż. Czy to kupno roweru, paliwa, jak też domu, to jest to ten sam proces – kupujemy i płacimy. Z budową domu jest podobnie, ilość zer jest trochę większa. Jeżeli klient posiada całkowity kapitał, a takich jest 10-15%, to pozostała część musi gdzieś część pieniędzy pożyczyć.
Kredyt – od czego zależy wysokość raty?
Najczęściej instytucjami, które pomagają finansować inwestycje są banki, lub np. skoki. We wszystkich instytucjach procedury są podobne. Jeżeli chodzi o wysokość marży, zależna jest od naszego ratingu. Mówiąc kolokwialnie, bank wrzuca nas do swojego kotła, gdzie na podstawie kilkudziesięciu zmiennych pokazuje, na ile może zaryzykować, dlatego udziela nam kredytu z odpowiednio wyliczoną marżą. Do wysokości raty kredytu dochodzi jeszcze WIBOR, czyli koszt pieniądza na rynku międzybankowym i wychodzi koszt, który będziemy musieli ponieść każdego miesiąca. Wysokość raty uzależniona jest również od wysokości kredytu podzielonej przez ilość miesięcy w okresie kredytowania. Ważnym aspektem kredytowym jest rodzaj rat, malejące czy stałe. Jeżeli nasza zdolność kredytowa na to pozwala, a bank takowe proponuje, to w perspektywie kredytu hipotecznego raty malejące są znacznie korzystniejsze dla kredytobiorcy.
Wysokość kredytu, a wkład własny
W związku z tym, że obecnie większość inwestorów posiłkuje się kredytem przy budowie swojego domu, warto wiedzieć jak postępuje bank trzymając się określonych procedur.
Określając wartość inwestycji, czyli całość kwoty potrzebnej do postawienia i wykończenia domu, zakładają cenę za metr powierzchni użytkowej. Np. jeżeli jest to 2600 m2, mnożąc to przez ilość metrów z projektu – powiedzmy 150, daje kwotę 390 tys. Klient musi posiadać środki własne w wysokości 20 -30 % to jest około 100 tys. zł. Potrzebna kwota kredytu to 290 tys. i tyle otrzymamy, jeżeli mamy na to zdolność kredytową. W każdym banku zdolność liczona jest inaczej, dlatego warto sprawdzić oferty różnych instytucji. Ważne jest, że budując systemem gospodarczym musimy zmieścić się w budżecie własnym i kredytowym, zbudować i odebrać dom, do czego bank nas zobowiązuje w umowie kredytowe.
Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu
Dla osób, które martwią się, że hipoteka jest ryzykowna należą się wyjaśnienia i obalenie mitu: „bank tylko czeka na nasze potknięcie, by zabrać nieruchomość i ją sprzedać w razie naszych finansowych kłopotów”. Twierdzenie to jest nieprawdziwe. Bank nie ma żadnego interesu w przejmowaniu nieruchomości. Interesem banku jest to, by np. milion osób co miesiąc spłacały po 2 tys. Po podpisaniu umowy kredytowej właściciel się nie zmienia jak myśli część osób. Wpis do księgi wieczystej w dziale IV nie przenosi własności. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które daje prawo wierzycielowi ( w tym wypadku bankowi ) zabezpieczenia na nieruchomości na wypadek nie spłacania przez dłużnika zadłużenia.
Jako właściciel nieruchomości możesz dalej nią rozporządzać, ale hipoteka umożliwia bankowi dochodzenie swych praw bez względu na to, czyją jest własnością. Dlatego np. można sprzedać bez przeszkód zadłużone mieszkanie, wierzyciel i tak jest zabezpieczony. Idąc dalej widzisz, że brak spłat rat spowodować może co najwyżej eksmisję i sprzedaż komorniczą nieruchomości, gdzie bank ma szanse odzyskać wyłożone pieniądze. Taka procedura jest oczywiście możliwa, ale banki są w stanie ją wdrożyć w przypadku „trudnych dłużników”.
Zgłoszenie a pozwolenie, czy warto?
Mamy dwa typy wydawanych pozwoleń, czyli zgłoszenie budowy i wniosek o pozwolenie na budowę. Istotną różnicą jest to, że zgłoszenie dyskwalifikuje uzyskanie kredytu bankowego. Jeżeli masz zamiar posiłkować się pieniędzmi od bankierów, to możesz wyłącznie być zainteresowany pozwoleniem na budowę.
Po wtóre, po zgłoszeniu nie możesz zrobić w czasie budowy żadnych odstępstw, czy to istotnych, czy nie istotnych. Przy pozwoleniu na budowę możemy przestawić, powiększyć okno, cofnąć ściankę działową, by np. łazienka była większa.
Autor: Marek Cieślicki